天津以207萬(wàn)居首，后面依次是北京、深圳、廣州、重慶

　　但無(wú)論如何，總算完成了這份近五年中國(guó)100城市的常住人口變遷統(tǒng)計(jì)表，雖然有個(gè)別空依靠公開(kāi)渠道不太可能填上。

　　還有就是個(gè)別數(shù)據(jù)“怎么看都不象真的”的問(wèn)題。

　　(3)城市外來(lái)常住人口占比將開(kāi)啟下降通道

　　(1)很多城市將陸續(xù)出現(xiàn)無(wú)人接盤(pán)的情況。

　　(5)人口增長(zhǎng)有限，房?jī)r(jià)上漲迅速的地方則要謹(jǐn)慎

　　33個(gè)城市五年人口凈增1902萬(wàn)。這么說(shuō)可能沒(méi)什么感覺(jué)。你就想象一下，24%的人口規(guī)模卻生出了一半多的孩子，或者全國(guó)一半多新生兒降生到了不到50萬(wàn)平方公里的區(qū)域里……

　　現(xiàn)在看一下中國(guó)人口密度圖和超特大城市分布圖，是不是立刻有一點(diǎn)密集恐怖癥的感覺(jué)了？

　　人口是決定一地經(jīng)濟(jì)決策最基本的數(shù)據(jù)，它的變動(dòng)可不是房市、房?jī)r(jià)這么簡(jiǎn)單。觀察一個(gè)城市常住人口的變化，我們可以得出很多有意思的結(jié)論——你的城市是在被拋棄還是正朝氣蓬勃；你的城市能容得下你的人生、抱負(fù)、理想……或者更直接點(diǎn)，如果你真的買了房，你的這筆人生最重要投資到底是不是劃得來(lái)。

　　而任何背離供需的人為干預(yù)往往意味著巨大的機(jī)會(huì)，所以對(duì)于這些地方而言，如果不是出現(xiàn)土地、住房超額供應(yīng)的情況，那么有購(gòu)房指標(biāo)的人抓緊時(shí)間買房吧。那可能是你人生中最重要的一次投資。

　　5年后，北上廣深外來(lái)常住人口占比分別是37.2%、40.5%、38%、66%，深圳的數(shù)據(jù)變動(dòng)最大最有意思，合理的解釋是，由于深圳落戶政策相對(duì)寬松，所以很多外地人變成了深圳人，即便深圳人口流入一直在增加，但有更多的人落戶了。

　　這是服從于某種大格局的系統(tǒng)性流動(dòng)，它反過(guò)來(lái)也重塑了當(dāng)代中國(guó)。說(shuō)起內(nèi)在原因，沒(méi)有誰(shuí)比司馬遷那句話解釋得更貼切：天下熙熙，皆為利來(lái)；天下攘攘，皆為利往。

　　比如，人口超過(guò)1000萬(wàn)的超大城市中居然還有石家莊、保定、臨沂、南陽(yáng)，和它們對(duì)標(biāo)的可是北上廣深，再加上新一線天津、成都、重慶、武漢，還有老牌的哈爾濱。這樣的對(duì)比實(shí)在太違和了。

　　天津、北京、深圳、廣州、重慶、鄭州、成都、武漢、上海、長(zhǎng)沙、石家莊都屬于過(guò)去五年增長(zhǎng)超過(guò)50萬(wàn)的。另外，還有最近十年出現(xiàn)百萬(wàn)增長(zhǎng)的地方，比如東莞、廈門，這樣的增長(zhǎng)不是三五年可以消化的。它們都值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　再比如，省會(huì)城市在本省人口總數(shù)不是第一的居然有十多個(gè)省份。最狠的是山東，省城濟(jì)南人口排名只能排在第6，難怪在山東考大學(xué)競(jìng)爭(zhēng)那么慘烈。

　　要知道，讓中國(guó)愿意背井離鄉(xiāng)的地方、人們更愿意扎堆的地方，也往往意味著那里“利”多多——賺錢、換工作比較容易，財(cái)富積累不拿么費(fèi)勁，房子升值更快，維持階層投入少……

　　2010年前后，由于外來(lái)人口的大量涌入，而且很多人來(lái)了就留下了，就此奠定了許多城市人口結(jié)構(gòu)。以一線城市為例，2012年北上廣深外來(lái)人口占比分別是37.4%、40.3%、36%、72.7%。

　　(1)中國(guó)人越來(lái)越不喜歡遷移了

　　世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程已經(jīng)證明，系統(tǒng)性的人口大規(guī)模流動(dòng)往往和“大事件”相依相偎。過(guò)去三十年，這種流動(dòng)在中國(guó)創(chuàng)造了人類歷史上最長(zhǎng)的高速增長(zhǎng)、當(dāng)然還有令很多人抱怨的高房?jī)r(jià)時(shí)代。

　　這類城市有廈門、蘇州、南京、珠?！?/p>

　　新疆、西藏情有可原，人家地廣人稀，內(nèi)地的很多抽樣統(tǒng)計(jì)方法在這兩地不適用，但吉林、湖南的幾個(gè)城市到底是什么情況：一個(gè)干脆注明經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)使用戶籍人口，一個(gè)干脆也不說(shuō)，但就是沒(méi)有。

　　人口數(shù)據(jù)，可以給人產(chǎn)生簡(jiǎn)單、粗暴的直接沖擊。

　　以蘇州為例，過(guò)去五年人口增長(zhǎng)10.7萬(wàn)，年均2.1萬(wàn)，房?jī)r(jià)卻躥升至全國(guó)第14，最近一年漲幅44%?？梢钥紤]的因素有二，一歷史上的外來(lái)人口量還沒(méi)能完全消化，二是城市住房供地嚴(yán)重不足。如果這兩個(gè)因素都沒(méi)有，就要保持高度警惕了。

　　這些地方的人口增長(zhǎng)，要么是因?yàn)榛亓?，但更大的可能則是生孩子。全面放開(kāi)二孩后，生孩子就是城市競(jìng)爭(zhēng)力。這比一線城市的提供戶口、住房、搬家基金招攬人才還靠譜。

　　(3)房?jī)r(jià)走勢(shì)與人口變動(dòng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離的地方也值得關(guān)注

　　顯然，決定人口增減的主因不是自然增長(zhǎng)，而是用腳投票。投的什么票？錢、機(jī)會(huì)、上升空間、教育、安全、便利等等。

　　大拐點(diǎn)在敲門了

　　這兩個(gè)省近些年有大量人口外流，莫不是一旦公開(kāi)常住人口數(shù)據(jù)，面子上掛不??？ 　3

　　急速下滑的數(shù)據(jù)表明，越來(lái)越多的中國(guó)人準(zhǔn)備定居了，不打算再四處折騰了。

　　過(guò)去5年，中國(guó)大陸增加了3565萬(wàn)人。2011年的13.47億，到2016年底變成了13.82億，相當(dāng)于新增一個(gè)加拿大、一個(gè)半澳大利亞的人口。

　　大多數(shù)情況下，人口增幅與房?jī)r(jià)漲幅正相關(guān)。人多的地方，需求旺盛，漲也正常；反之，如大連、溫州、長(zhǎng)春、烏魯木齊這樣人口流失的地方，房?jī)r(jià)能維持低增長(zhǎng)就不錯(cuò)了。

　　當(dāng)人口增長(zhǎng)減緩，而且減緩的范圍還在擴(kuò)大，那問(wèn)題就出現(xiàn)了。這些城市里的房子今后還能賣給誰(shuí)？如果再考慮到中國(guó)諱莫如深的“空置率”，那么這個(gè)問(wèn)題就會(huì)被瞬間放大了。

　　人口凈增超過(guò)50萬(wàn)以上100萬(wàn)以下的有6個(gè)城市：

　　那房產(chǎn)舉例吧，關(guān)于房產(chǎn)，業(yè)界有一句話的經(jīng)典秘笈：短期看政策、中期看供需、長(zhǎng)期看人口。政策，普通人捉摸不住。

　　也就是說(shuō)，中國(guó)的這些超特大城市中有小一半在2016年處于人口流失狀態(tài)。當(dāng)然，這樣的測(cè)算只是幫助理解，沒(méi)那么精確。另一個(gè)數(shù)據(jù)更直觀，有39個(gè)城市2016年人口增加數(shù)少于過(guò)于五年平均的常住人口增加值。

　　流向：城市、大城市、一線城市

　　比如有一個(gè)省近五年人口凈增長(zhǎng)為負(fù)。從2012到2014年，常住人口穩(wěn)定的每年增加1萬(wàn)人，但到2015年，一年間凈減少9萬(wàn)人，2016年還在繼續(xù)減少。這個(gè)省當(dāng)年沒(méi)有重大災(zāi)害，也沒(méi)有限制人口政策出臺(tái)。那兩個(gè)年增1萬(wàn)，透著古怪。

　　查數(shù)據(jù)是一件痛苦且幸福的工作。數(shù)據(jù)易于獲得的程度基本和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度正相關(guān)。前六七十個(gè)城市的數(shù)據(jù)，去到各地政府官網(wǎng)很輕易就可以查到，頂多就是不夠系統(tǒng)或不同來(lái)源的數(shù)據(jù)有沖突，需要你多翻幾個(gè)頁(yè)面，多做一點(diǎn)數(shù)據(jù)驗(yàn)證。

　　不少一度出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)的城市近兩年出現(xiàn)人口回流的態(tài)勢(shì)。最典型的是哈爾濱，哈爾濱在2013年人口應(yīng)過(guò)千萬(wàn)，但在2014年后人口降到千萬(wàn)以下，到2016年終于重回“超大”之列。

　　它就是人口數(shù)據(jù)。

　　(2)人口流入迅猛的地方可以重點(diǎn)關(guān)注

　　現(xiàn)在，我們終于可以試著回答一下：過(guò)去五年增加的三千多萬(wàn)人究竟去了哪里；中國(guó)人比過(guò)去更愛(ài)“動(dòng)”嗎；他們的流動(dòng)究竟蘊(yùn)含了怎樣的經(jīng)濟(jì)邏輯，將會(huì)給個(gè)人以怎樣的啟示…… 　1

　　真正的秘密總是躲在幕后

　　人口數(shù)據(jù)則是現(xiàn)成的，只要不是今年買了，明年就想著賣，人口數(shù)據(jù)就已足夠。至于供需，說(shuō)到底人口也是關(guān)鍵一個(gè)因素，只不過(guò)還得結(jié)合土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)完成度等等其他因素統(tǒng)一考量。

　　需要注意的是，北京、天津、上海2016年出現(xiàn)人口增長(zhǎng)大幅下降的情況。由于這種下降屬于典型的政策因素，它只是暫時(shí)強(qiáng)行中止了大量需求，那就不排除這種需求在某個(gè)時(shí)候強(qiáng)勢(shì)反彈。

　　見(jiàn)下表(部分)：

　　把這3565萬(wàn)個(gè)鮮活的生命化為人口統(tǒng)計(jì)上的數(shù)據(jù)，它們可不會(huì)老老實(shí)實(shí)按照自然增長(zhǎng)率呆在原地。它們化為無(wú)數(shù)的1，參與到中國(guó)、也是世界最大規(guī)模的人口遷徙中去。

　　另外，有一些屬于數(shù)據(jù)難查到令人抓狂的。

　　對(duì)這四個(gè)城市，你只能感慨人家底子足夠厚，這四個(gè)城市的自然增長(zhǎng)率幾乎秒殺所有一線。

　　2016年的自然增長(zhǎng)率是過(guò)去11年中最高的，如果我們以稍低的5‰為基準(zhǔn)，代入這100座城市，有38個(gè)城市人口凈增長(zhǎng)數(shù)低于概略的自然增長(zhǎng)數(shù)。

　　比如湖南、黑龍江、吉林、新疆、西藏五省都存在下轄市常住人口數(shù)據(jù)部分或全部缺失的情況。

　　人口增幅不錯(cuò)，而房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期低迷的地方，比如廣州、重慶、成都、西安、長(zhǎng)沙……

　　再二十個(gè)城市，就要費(fèi)些功夫。時(shí)間近一點(diǎn)的還比較好查，遠(yuǎn)一點(diǎn)的就難了許多，需要用當(dāng)年的一些若干文件、數(shù)據(jù)來(lái)還原，而且還出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)口徑不一致的情況。

　　最近二三十年，人往城里跑都是主旋律，但愿意跑的人正在飛速下滑，分水嶺就在2013-2014年。

　　這100個(gè)城市，過(guò)去五年人口增長(zhǎng)超過(guò)100萬(wàn)的有5個(gè)城市：

　　(4)城市化完成度低的地方可以適度關(guān)注

　　鄭州、成都(不含簡(jiǎn)陽(yáng))、武漢、上海、長(zhǎng)沙、石家莊

　　杭州、青島、阜陽(yáng)、泉州、福州、保定、濟(jì)南、合肥、臨沂、信陽(yáng)、南寧、烏魯木齊、西安、廈門、滄州、貴陽(yáng)、菏澤、南昌、永州、邯鄲、邵陽(yáng)、大連

　　眼下，正是這個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，大變局在敲門了。

　　以西安為例，過(guò)去五年新增人口31.9萬(wàn)，人口增長(zhǎng)呈加速態(tài)勢(shì)，而過(guò)去一年的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。西安是西部少有的復(fù)合型城市，產(chǎn)業(yè)配置合理，人才流入層次較高。房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)在正常情況下無(wú)論如何都難以理解，只能將之歸因于政府的人為干預(yù)。

　　今天我們只說(shuō)人口因素。從人口看房產(chǎn)，大體可以判斷中國(guó)樓市繁榮整體上已到尾聲。

　　中國(guó)超大、特大城市中，大眾搬場(chǎng)公司，有一些農(nóng)業(yè)人口占比比較高，城市化程度低的，主要集中在河南、河北、山東等傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，以及近些年實(shí)現(xiàn)了自我擴(kuò)張的城市，比如合并了簡(jiǎn)陽(yáng)的成都等。

　　紙面上的秘密

　　2009-2011年是人潮洶涌的年份，當(dāng)年排名前13的城市人口凈增高達(dá)2137萬(wàn)人，超過(guò)同期全國(guó)的新增人口，那樣的遷移規(guī)模有一種空前絕后的感覺(jué)。

　　你可以不相信絕大多數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但這個(gè)數(shù)據(jù)不太會(huì)說(shuō)謊。

　　(2)人口遷移分散化趨勢(shì)明顯

　　相比較而言，2011-2016年，人口凈增超過(guò)100萬(wàn)的城市下滑到5個(gè)。越來(lái)越多城市進(jìn)入接納外來(lái)人口最多的排名榜中，人口凈增在25萬(wàn)至100萬(wàn)之間的增加到28個(gè)，有一些迅速上升為人口大城，比如石家莊、長(zhǎng)沙、杭州，有一些則逐漸淡出，比如東莞、佛山、廈門。

　　為了盡可能弄明白統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的三千多萬(wàn)人究竟去了中國(guó)哪里，我首先選擇了人口500萬(wàn)以上的特大、超大城市，在人口流向中，它們從來(lái)都是最大塊頭的磁鐵；同時(shí)為了觀察得更全面，又追加了人口低于500萬(wàn)的省會(huì)城市、特區(qū)城市，作為區(qū)域中心城市，它們的吸附效應(yīng)絕對(duì)不容小覷。沒(méi)想到的是，正好湊了100整。

　　人口數(shù)據(jù)重要，是因?yàn)樗苯記Q定了需求，在很多層面影響供需基本律，大眾搬場(chǎng)，并產(chǎn)生一連串的連鎖反應(yīng)。城市人口變化既然是“利”塑造的，那么它就可以在很多我們最關(guān)心的問(wèn)題上給出趨勢(shì)性的相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。

　　未來(lái)若干年，大城市消化外來(lái)常住人口的速度將會(huì)加快，新外來(lái)人口的增長(zhǎng)可能趕不上城市簽發(fā)戶口本的速度。 　4

　　這些地方提升城市化水平就能創(chuàng)造大量需求，如果人口居然還在增長(zhǎng)，那就意味著機(jī)會(huì)。

　　2009-2014年，有13個(gè)城市人口凈增超過(guò)100萬(wàn)，人口流動(dòng)集中在少數(shù)一線城市、區(qū)域中心城市。

　　有城市被選擇，自然就有城市被拋棄的。

　　過(guò)去五年，核心城市中出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)的也有8個(gè)，人口下降最大的也是一個(gè)超大城市。人口凈流出城市集中在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省以及東北老工業(yè)基地。這大概也是某種輪回。 　2

　　人口凈增25萬(wàn)以上50萬(wàn)以下的有22個(gè)城市：

　　有一些是因?yàn)槌跞粘＝?jīng)驗(yàn)、想象之外而造成的。

　　最后十幾個(gè)城市的數(shù)據(jù)，就是一種折磨。要么根本沒(méi)有，比如拉薩、長(zhǎng)春個(gè)別年份的數(shù)據(jù)，完全不按照官方標(biāo)準(zhǔn)來(lái)——宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很早就要求使用常住人口，但依然有地方頑強(qiáng)的使用戶籍人口，或者混用；要么，完全沒(méi)影子，需要你自己去搜集官方的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行推演，比如湖南永州、邵陽(yáng)、烏魯木齊、哈爾濱……

　　2014-2016，排名前13位的城市人口凈增只有543萬(wàn)。僅僅4年時(shí)間，中國(guó)人口遷移規(guī)模下滑速度之快，超乎想象。